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昭和２５年、議員立法により土地家屋調査士法が制定され、所有者に代わって不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は建物の調査、測量、申請手続又は審査請求の手続を業とする資格者代理人制度を法制化し、専門的な調査、測量の技術などを習得した一定の有資格者にこれを業として行わせることとしたものです。たとえば、AからBに対する仮装の売買で登記をしようとする場合は、実体法上はBはAに対する登記請求権がなく、A・Bは登記義務者・登記権利者ではないが、登記手続上は、Aを登記義務者、Bを登記権利者として扱う。注意しなければならないのは、登記手続上（不動産登記法上）の登記権利者・登記義務者と、実体法上の登記権利者・登記義務者とは異なることがあるということである。表示に関する登記とは、「土地や建物がどこにどれぐらいあるのか？」つまり、土地や建物の位置や面積、用途等を登記簿上に明らかにするものです。登記権利者とは、権利に関する登記をすることにより、登記上直接に利益を受ける者をいい、間接に利益を受ける者を除く（2条12号）。土地家屋調査士とは土地家屋調査士法（とちかおくちょうさしほう、昭和25年法律第228号）は、土地家屋調査士の制度を定める法律である。売買による所有権移転登記の場合、買主が登記権利者、売主（現所有権登記名義人）が登記義務者となる。建物合併とは、主たる建物とその附属の建物の関係にある建物を１登記記録に記録することをいう。これは、一定の場合に限って公信力を認めたのと同様の効果を生むこととなる。建物を建てたときは、最初に「表題登記」の申請をしなければなりません。
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